패닉바잉 멈춘 서울, 이재명 정부 부동산 정책, 문재인 정부와 다른 길을 갈 수 있을까?

6·27 부동산 대책, 시장에 급소를 날리다

바로 다음 날부터였다. 급소를 쳤다. 이재명 정부 첫 부동산 대책을 두고 하는 말이다. 예고되거나 예측가능한 대책은 힘이 없다. 6·27 부동산 대책은 달랐다. 아무런 예고 없이 지난달 27일 발표된 대출 규제는 휴일인 28일부터 즉각 시행됐다. 시장은 순간 긴장했다. 2주가 지난 지금, 서울 집값의 상승폭은 둔화됐고 '패닉바잉'도 멈췄다. 그러나 국민들은 여전히 집값 '상승'에 무게를 두고 있다.

 

 

 

 

6·27 대책, 왜 나왔을까?

6·27 대책이 발표되기 불과 일주일 전, 서울 아파트값은 6년 9개월 만에 가장 큰 폭으로 상승했다. 21주 연속 오름세를 이어가던 가운데 시장 과열 징후가 본격적으로 감지된 것이다. 실제로 6월 들어 수도권 주택 거래량은 전년 동기 대비 두 배 가까이 늘었으며, 매매 수요와 전세 수요가 동시에 급등했다. 이에 따라 가계대출도 한 달 사이 약 6조 원 가까이 증가했다. 대출 증가분의 상당 부분이 주택 구입과 직결된 만큼, 부동산 시장을 조기에 진정시키지 못할 경우 가계부채 부담이 더욱 심화될 수 있다는 우려가 커졌다.

 

 

 

 

6·27 전후, 무엇이 달라졌나?

‘6·27 부동산 대책’의 핵심은 과도한 투기 수요를 억제하고 실수요자 중심의 시장으로 재편하는 데 있다. 대출 규제를 전방위로 강화하며 특히 수도권과 규제지역 내 부동산 시장에 직접적인 영향을 미쳤다. 이번 대책으로 달라진 핵심 변화는 세 가지로 요약할 수 있다.

 

 

 

 

주택담보대출, 6억원까지만

기존에는 소득과 집값에 따라 주택담보대출(주담대) 한도가 결정됐지만, 이제는 수도권과 규제지역에서 주택 구입 목적의 주담대는 조건과 무관하게 최대 6억원까지만 가능하다. KB국민은행에 따르면, 6월 기준 서울 아파트 평균 매매가는 13억8184만원이다. 기존 규정대로라면 연소득이 2억원인 사람은 11억원 이상을 대출받아 이 아파트를 살 수 있었다. 그러나 새 규제에 따라 이제는 6억원까지만 대출이 가능해졌다.

 

 

 

 

다주택자 주담대 전면 금지, 갭투자 사실상 불가능

수도권·규제지역 내 주택을 2채 이상 보유한 다주택자에겐 LTV(주택담보대출비율) 0%가 적용된다. 사실상 주택 구입 목적의 주담대는 전면 금지된 것이다. 뿐만 아니라 생활비 목적의 주담대도 다주택자에겐 허용되지 않는다. 실수요자가 아니라면 주택을 담보로 금융권에서 돈을 빌리는 것이 불가능해진 셈이다. 갭투자 수단으로 자주 활용돼 온 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’은 수도권과 규제지역에서 전면 금지됐다. 세입자에게 전세보증금을 받아 집 잔금을 치르는 방식이 더 이상 허용되지 않는 것이다. 또한 주담대를 받아 집을 구입한 경우 6개월 이내 해당 주택에 전입해야 하는 의무도 생겼다. 실거주 목적이 아닌 투기 수요를 차단하기 위한 장치로 풀이된다.

 

 

 

 

거래량 급감, 시장 냉각

정부의 6·27 대출규제 발표 이후 서울 아파트 시장은 급속히 냉각되는 모습을 보였다. 지난 6일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 대출규제가 발표된 6월 27일부터 7월 3일까지 일주일간 서울 아파트 매매 거래량은 총 577건으로 집계됐다. 이는 직전 주(6월 20~26일) 거래량인 1629건에 비해 3분의 1 수준으로 급감한 수치다. 같은 기간 매매계약 해지도 255건이나 발생하며 시장 위축이 본격화됐다. 특히 10억~20억원 미만 아파트에서 해지 건수가 109건으로 가장 많았고, 10억원 미만 아파트도 99건이 계약을 취소했다.

 

 

 

 

문 정부와 닮은 듯 다른 점

문재인 정부 시절에도 이번 6·27 대책과 유사한 대출 규제 정책이 시행된 바 있다. 2019년 12월 16일 발표된 이른바 ‘12·16 대책’이 그것으로, 발표 다음 날부터 즉시 시행된다는 점에서도 이번 조치와 유사한 형태였다. 두 정책 모두 주택담보대출을 강력히 제한해 투기 수요를 차단하겠다는 목적은 같지만, 규제 기준부터 차이가 있다. 12·16 대책이 아파트 ‘가격’을 기준으로 고가 주택에 초점을 맞췄다면, 6·27 대책은 ‘대출 금액’ 자체를 기준으로 설정했다. 이로 인해 12.16은 '똘똘한 한 채' 선호 현상과 함께 비규제지역으로의 수요 이동, 이른바 ‘풍선효과’를 유발했다.

 

 

 

 

6·27 후속대책, 시장의 향방을 가를 열쇠

전문가들은 하반기 집값이 서울 한강벨트 지역을 중심으로 하락 및 조정될 가능성이 있다고 내다보고 있다. 토지거래허가구역 해제로 시작된 집값 급등세에 제동을 걸고, 과열된 시장 분위기를 관망세로 돌렸다는 점에서 6·27대책은 긍정적인 평가를 받고 있다. 다만 이러한 효과가 장기적으로 지속되긴 어렵다는 지적도 나온다. 전문가들은 6.27 대책의 유효시간이 길어봐야 6개월 정도로 보고 있으며, 주택 시장의 근본적인 문제인 '수급 불일치' 문제를 해결하기 위해서는 빠른 공급 대책이 뒤따라야 한다고 강조한다. 이에 정부도 공급 확대에 속도를 낼 방침이다. 이 대통령은 지난 3일 공식 기자회견에서 주택 공급 확대를 위한 후속 조치를 예고했다.

 

 

 

 

6·27 부동산 대책, 시장에 드리운 그림자

이재명 정부의 부동산 정책, 시장의 안정을 가져올 수 있을까? 6·27 대책은 서울 집값 상승세에 제동을 걸었지만, 전문가들은 공급 부족 문제를 해결해야 장기적인 효과를 볼 수 있다고 지적한다. 후속 대책이 시장의 향방을 가를 중요한 변수로 떠오르고 있다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문

Q.6·27 부동산 대책의 핵심은 무엇인가요?

A.과도한 투기 수요를 억제하고 실수요자 중심의 시장으로 재편하는 데 목표를 두고 있습니다. 대출 규제를 강화하여 수도권 및 규제지역 부동산 시장에 직접적인 영향을 미치고 있습니다.

 

Q.6·27 대책으로 인해 서울 아파트 시장에 어떤 변화가 있었나요?

A.거래량이 급감하고 매매계약 해지가 증가하는 등 시장이 냉각되었습니다. 특히 10억~20억원 미만 아파트에서 해지 건수가 많았습니다.

 

Q.이재명 정부의 부동산 정책, 문재인 정부와 어떤 차이점이 있나요?

A.문재인 정부의 12·16 대책이 아파트 가격을 기준으로 고가 주택에 초점을 맞춘 반면, 6·27 대책은 대출 금액 자체를 기준으로 설정하여 중저가 주택까지 규제 범위를 넓혔습니다.